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商品房包銷(xiāo)行為初探
一、商品房包銷(xiāo)行為的法律分析商品房包銷(xiāo)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種新的經(jīng)濟(jì)行為，從法律理論的角度進(jìn)行分析研究，對(duì)其概念、性質(zhì)、法律特點(diǎn)、法律關(guān)系等進(jìn)行界定，對(duì)于制定相關(guān)的法律規(guī)定、依法進(jìn)行調(diào)整具有重要意義。
商品房包銷(xiāo)作為一種新類(lèi)型促銷(xiāo)方式，在我國(guó)大陸司法理論和實(shí)踐部門(mén)中對(duì)其的認(rèn)識(shí)不同，表述亦不同。
1.認(rèn)為：房屋包銷(xiāo)，是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間就特定商品房的銷(xiāo)售，約定結(jié)算的基價(jià)，包銷(xiāo)商在一定的期限內(nèi)享有某些銷(xiāo)售代理權(quán)利，并保證在約定的期限屆滿買(mǎi)入剩余房屋的一種合同。（注：李景華：《房屋包銷(xiāo)行為探析》，載于《上海審判實(shí)踐》1997年第6期。）
2.認(rèn)為：商品房包銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間就特定商品房的銷(xiāo)售進(jìn)行協(xié)商，由包銷(xiāo)商以一定的價(jià)格條件和付款條件，在規(guī)定的期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)入全部商品房的一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。（注：王家德：《試論商品房包銷(xiāo)行為的若干法律問(wèn)題》，載于《上海審判實(shí)踐》1998年第2期。）
筆者認(rèn)為：商品房包銷(xiāo)是包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成的一種特殊的承包銷(xiāo)售商品房的行為，是包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷(xiāo)商的名義，在約定的包銷(xiāo)期限內(nèi)對(duì)外承包銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商的一定數(shù)量的商品房，并按約定支付包銷(xiāo)價(jià)款，獲取銷(xiāo)售差價(jià)利益；包銷(xiāo)期限屆滿，由包銷(xiāo)商承購(gòu)未售完的商品房的行為。
上述商品房包銷(xiāo)概念的主要含義是：
（1）商品房包銷(xiāo)是一種特殊的承包銷(xiāo)售商品房的行為。 “包銷(xiāo)是指一個(gè)企業(yè)根據(jù)一定條件收另一企業(yè)的全部或部分產(chǎn)品，是對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)方式之一。出口商將一種或一類(lèi)商品在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)一定地區(qū)的出口，交給外國(guó)商人承包銷(xiāo)售的一種經(jīng)營(yíng)方式�！保ㄗⅲ阂�(jiàn)《辭�！�1997年版縮影本：第329頁(yè)。 ）這種包銷(xiāo)方式被引入證券發(fā)行市場(chǎng)后產(chǎn)生了證券包銷(xiāo)，即由證券承銷(xiāo)商認(rèn)購(gòu)發(fā)行公司的全部證券或部分證券，然后再向社會(huì)推銷(xiāo)，承銷(xiāo)商獲取包銷(xiāo)中的差價(jià)利益，同時(shí)承擔(dān)推銷(xiāo)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。商品房包銷(xiāo)實(shí)際上將上述經(jīng)營(yíng)方式移植于房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售有其主體條件限制，因此它是一種特殊的承包銷(xiāo)售，其特殊性就在于開(kāi)發(fā)商有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房，包銷(xiāo)商必須以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷(xiāo)商的名義進(jìn)行包銷(xiāo)行為。
（2）在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商根據(jù)包銷(xiāo)合同對(duì)商品房享有銷(xiāo)售權(quán)、賣(mài)價(jià)權(quán)和獲取包銷(xiāo)基價(jià)與實(shí)銷(xiāo)價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷(xiāo)商專(zhuān)營(yíng)，取得一定的包銷(xiāo)價(jià)，把銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷(xiāo)商。
（3）在包銷(xiāo)期限屆滿，包銷(xiāo)商如未將包銷(xiāo)的商品房全部售出， 則按合同的約定付清全部包銷(xiāo)款，剩余的商品房則由包銷(xiāo)商承購(gòu)。對(duì)于這部分剩余的包銷(xiāo)商品房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷(xiāo)關(guān)系轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
對(duì)行為性質(zhì)的正確認(rèn)定是法律規(guī)范調(diào)整的前提。商品房包銷(xiāo)作為一種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)其行為的屬性在司法界認(rèn)識(shí)不一，茲分述如下：
代理說(shuō)。在房地產(chǎn)案中，一些房產(chǎn)商認(rèn)為商品房包銷(xiāo)是一種排他的獨(dú)家代理的行為。按照民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。（注：彭萬(wàn)林主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994 年版，第112頁(yè)。）在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)商獨(dú)家代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商品房的法律后果由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)。持代理說(shuō)者認(rèn)為，只不過(guò)包銷(xiāo)是一種獨(dú)家代理，只有包銷(xiāo)商享有商品房的代理銷(xiāo)售權(quán)。
買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種買(mǎi)賣(mài)行為，包銷(xiāo)商在從事商品房包銷(xiāo)的過(guò)程中，則不受開(kāi)發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，包銷(xiāo)商對(duì)其所銷(xiāo)商品房的出售享有自由定價(jià)權(quán)。由包銷(xiāo)商商品房的實(shí)際狀況及市場(chǎng)行情自由定價(jià)，無(wú)需遵循開(kāi)發(fā)商的意愿。其次，包銷(xiāo)商對(duì)其包銷(xiāo)商品房出售所得的溢價(jià)收入享有自由處分權(quán)。第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)包銷(xiāo)商的商品銷(xiāo)售行為不直接承擔(dān)民事法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商只需對(duì)其與包銷(xiāo)商之間的包銷(xiāo)行為負(fù)責(zé)，而包銷(xiāo)商則應(yīng)對(duì)其與客戶之間銷(xiāo)售合同所作出的履約承諾承擔(dān)民事法律責(zé)任。（注：王家德：《試論商品房包銷(xiāo)行為的若干法律問(wèn)題》，載于《上海審判實(shí)踐》1998 年第2期。）從民法理論來(lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義；其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同；其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)（包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán)）給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買(mǎi)賣(mài)”；第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”。（注：王家福主編：《民法債權(quán)》，法律出版在1991年版，第624頁(yè)。）依買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的理論， 商品房包銷(xiāo)就是第二種含義上的買(mǎi)賣(mài)行為，即包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”和實(shí)物買(mǎi)賣(mài)。
兩合行為說(shuō)（又稱(chēng)混合行為）。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為既不是一種簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買(mǎi)賣(mài)行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開(kāi)發(fā)商依包銷(xiāo)合同將特定的商品交由包銷(xiāo)商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷(xiāo)行為是附期限民事法律行為。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商在合同中特別約定包銷(xiāo)行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的代銷(xiāo)關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余房屋為交易標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其二，包銷(xiāo)行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商不能以自己的名義，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，其以開(kāi)發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方是客戶，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其三，包銷(xiāo)行為又是一種以約定期滿后，所包銷(xiāo)的房屋仍未銷(xiāo)售告罄，包銷(xiāo)商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買(mǎi)入的行為。（注：李景華：《房屋包銷(xiāo)行為探析》，載于《上海審判實(shí)踐》1997年第6期。 ）依“兩合行為說(shuō)”的觀點(diǎn)，商品房包銷(xiāo)行為作為一種兼容代理與買(mǎi)賣(mài)特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買(mǎi)賣(mài)制度的調(diào)整。
商品房包銷(xiāo)行為——一種新的民事法律
行為，是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)新的法律概念。筆者認(rèn)為商品房包銷(xiāo)行為是一種形式上兼具代理行為和買(mǎi)賣(mài)行為特征的兩合行為，而實(shí)質(zhì)上是一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)行為。
按照唯物辯證法的觀點(diǎn)，在分析一種事物的性質(zhì)時(shí)，不僅要看到事物的表面現(xiàn)象，還要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)�，F(xiàn)對(duì)商品房包銷(xiāo)行為作如下分析：
（1）從形式上看，包銷(xiāo)合同的內(nèi)容分為兩個(gè)階段， 第一階段即包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商對(duì)外推銷(xiāo)包銷(xiāo)房時(shí)是以開(kāi)發(fā)商的名義，自己作為代理人與買(mǎi)受人為民事行為，訂立預(yù)售合同或出售合同的雙方直接權(quán)利人是開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。包銷(xiāo)商對(duì)內(nèi)與開(kāi)發(fā)商之間是包銷(xiāo)關(guān)系，是內(nèi)部代理承包銷(xiāo)售包銷(xiāo)房。第二階段即包銷(xiāo)期限屆滿，如包銷(xiāo)房未全部售完，剩余的包銷(xiāo)房則由包銷(xiāo)商按包銷(xiāo)價(jià)買(mǎi)入。此時(shí)，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。從以上兩個(gè)階段的表面現(xiàn)象來(lái)看，包銷(xiāo)行為是兼有代理行為與買(mǎi)賣(mài)行為兩種特征的兩合行為。
（2）從實(shí)質(zhì)上看， 包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商訂立的包銷(xiāo)合同是一種特殊的附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)行為。包銷(xiāo)合同一旦生效，合同中的標(biāo)的物包銷(xiāo)房的最終權(quán)利由包銷(xiāo)商處分，同時(shí)由包銷(xiāo)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，形式上是包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義代理銷(xiāo)售給買(mǎi)受人，實(shí)質(zhì)上包銷(xiāo)商是在為自己與買(mǎi)受人進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。因?yàn)榘N(xiāo)合同中包銷(xiāo)價(jià)的確定實(shí)際上已完成了開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間對(duì)包銷(xiāo)房的買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)限于包銷(xiāo)商并非開(kāi)發(fā)商無(wú)直接售房的主體資格，同時(shí)由于包銷(xiāo)商不愿意通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)商品房來(lái)增加買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)（兩次買(mǎi)賣(mài)），也不愿先期投入全部買(mǎi)房資金，先買(mǎi)進(jìn)再賣(mài)出。而是參與到一次買(mǎi)賣(mài)中，將開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售權(quán)通過(guò)包銷(xiāo)的形式得到轉(zhuǎn)讓?zhuān)葴p少買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)，又減少資金投入，而與開(kāi)發(fā)商來(lái)分享商品房銷(xiāo)售利潤(rùn)，獲取包銷(xiāo)價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)之間的差價(jià)利益。
（3 ）包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的包銷(xiāo)行為是一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)行為。其特殊性就在于它同一般的買(mǎi)賣(mài)行為有所不同，它是間接買(mǎi)賣(mài)與直接買(mǎi)賣(mài)的結(jié)合，是代理行為和協(xié)助買(mǎi)賣(mài)行為的結(jié)合。具體有三種情況。第一，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部售出，則包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)代理行為的完成而一并完成，間接買(mǎi)賣(mài)則代替了直接買(mǎi)賣(mài)。第二，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)房全部未售出，則包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系因包銷(xiāo)代理行為的不發(fā)生而直接完成，由包銷(xiāo)商直接買(mǎi)進(jìn)全部包銷(xiāo)房。第三，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)包銷(xiāo)房部分售出，則售出部分的包銷(xiāo)房是通過(guò)包銷(xiāo)來(lái)間接完成包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；而剩余部分的包銷(xiāo)房則按包銷(xiāo)協(xié)議的約定，由包銷(xiāo)商從開(kāi)發(fā)商手中直接完成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方辦理包銷(xiāo)房的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。
我國(guó)《民法通則》第62條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效”。民法上的附條件的民事法律行為是指民事法律行為的行為人約定一定的條件，把條件的成就與否作為該行為的效力是否發(fā)生或消滅的依據(jù)。（注：佟柔主編：《民法總則》，中國(guó)公安大學(xué)出版社1990年版，第254頁(yè)。）根據(jù)前面分析， 商品房包銷(xiāo)是一種特殊的附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)行為。所附的條件就是包銷(xiāo)行為，如在包銷(xiāo)期限內(nèi)全部售出包銷(xiāo)房的，則包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間不發(fā)生包銷(xiāo)房的直接買(mǎi)賣(mài)行為；如在包銷(xiāo)期限屆滿后全部或部分未售出包銷(xiāo)房的，則包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間就所剩的包銷(xiāo)房發(fā)生直接的買(mǎi)賣(mài)行為。其特殊性不僅在于不同于傳統(tǒng)理論上附條件的買(mǎi)賣(mài)行為，其主體不僅涉及買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的雙方，而是涉及到三方，即開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)商與買(mǎi)受人；而且在于整個(gè)包銷(xiāo)過(guò)程中涉及到三種法律關(guān)系，即包銷(xiāo)關(guān)系、代理關(guān)系、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系（對(duì)此，本文后面將作詳述）。
綜上所述，筆者認(rèn)為，商品房包銷(xiāo)行為是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一種新型的經(jīng)營(yíng)行為。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要法制來(lái)規(guī)范，包銷(xiāo)行為應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)新的法律概念，作為一種新型的民事法律行為。
商品房包銷(xiāo)行為是一種新型的民事法律行為，它具有如下法律特征。
1.商品房包銷(xiāo)行為是一種承包銷(xiāo)售商品房的行為。包銷(xiāo)商依據(jù)包銷(xiāo)合同，從開(kāi)發(fā)商手中有償轉(zhuǎn)讓包銷(xiāo)房的銷(xiāo)售專(zhuān)營(yíng)權(quán)。與“參建、聯(lián)建”的區(qū)別在于：參建、聯(lián)建是直接參與開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，直接投入建房資金，按約定取得參建、聯(lián)建的房屋。而包銷(xiāo)商參與的僅是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售，兩者參與的內(nèi)容不同，權(quán)利義務(wù)也不同。
2.商品房包銷(xiāo)行為是一種以承購(gòu)包銷(xiāo)剩余商品房為保證的行為。包銷(xiāo)合同明確包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商如銷(xiāo)售不出包銷(xiāo)房，則由包銷(xiāo)商直接買(mǎi)剩下的包銷(xiāo)房。與商品房代理的區(qū)別在于，在代理權(quán)限內(nèi)，代理的法律后果包括銷(xiāo)售不出商品房最終由被代理人承擔(dān)。與代銷(xiāo)的區(qū)別在于代銷(xiāo)商不支付給開(kāi)發(fā)商任何錢(qián)款，也不承擔(dān)銷(xiāo)售不出商品房由自己買(mǎi)入的風(fēng)險(xiǎn)。包銷(xiāo)與代理、代銷(xiāo)的最大區(qū)別從法律后果看，前者風(fēng)險(xiǎn)大，獲取的利益亦大，后者的風(fēng)險(xiǎn)小，可得利益亦小。
3.商品房包銷(xiāo)行為是一種直接參與銷(xiāo)售的行為。在商品房的包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售專(zhuān)營(yíng)權(quán)給包銷(xiāo)商后，一般不與買(mǎi)房人為銷(xiāo)售行為，而由包銷(xiāo)商直接與買(mǎi)房人簽訂買(mǎi)房協(xié)議并收取房款。與中介的區(qū)別在于：中介是一種居間介紹服務(wù)性的行為，為買(mǎi)房人提供信息，提供服務(wù)，為促成開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人之間買(mǎi)賣(mài)房屋的交易成立而穿針引線，并獲取中介費(fèi)。中介不直接參與銷(xiāo)售，因此不承擔(dān)任何銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。
4.商品房包銷(xiāo)行為是一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)行為。與一般商品房買(mǎi)賣(mài)的區(qū)別在于：一般買(mǎi)賣(mài)商品房是在買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間發(fā)生轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的行為。雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系清楚，一方付錢(qián)買(mǎi)房，另一方給房得款，而包銷(xiāo)行為是包銷(xiāo)商幫助開(kāi)發(fā)商將商品房銷(xiāo)售給買(mǎi)房人，自己獲得包銷(xiāo)價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)之間差價(jià)的行為。包銷(xiāo)的目的不是為了直接買(mǎi)進(jìn)開(kāi)發(fā)商的商品房，而是當(dāng)包銷(xiāo)約定的期限屆滿時(shí)，對(duì)賣(mài)不出去的包銷(xiāo)房才直接買(mǎi)入。因此，在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商名義上在為開(kāi)發(fā)商出售商品房給買(mǎi)受人，實(shí)質(zhì)上在為自己出售這些商品房。因?yàn)�，在這段時(shí)間內(nèi)，包銷(xiāo)商將全部包銷(xiāo)房出售給買(mǎi)受人，則自己不需買(mǎi)入剩余的包銷(xiāo)房，與開(kāi)發(fā)商之間僅構(gòu)成包銷(xiāo)中的代理關(guān)系，而不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，一旦包銷(xiāo)期滿，包銷(xiāo)商就得買(mǎi)入剩余的包銷(xiāo)房，此時(shí)，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間才構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
二、商品房包銷(xiāo)行為的五個(gè)實(shí)踐難題
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，商品房包銷(xiāo)作為一種新型的經(jīng)營(yíng)方式，一方面起著搞活二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房流通的作用，另一方面，也存在著一定的負(fù)面作用，操作不規(guī)范、運(yùn)作無(wú)序性、約定不明確等等，導(dǎo)致包銷(xiāo)合同糾紛案件不斷出現(xiàn)。自1995年以來(lái)，上海市中已陸續(xù)出現(xiàn)返還包銷(xiāo)款糾紛、包銷(xiāo)基價(jià)與溢價(jià)糾紛、返還
商品房差價(jià)等糾紛。這些糾紛發(fā)生的主要原因除了包銷(xiāo)商、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人的因素外，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚在初始階段，法制不健全密切相關(guān)�，F(xiàn)對(duì)這些糾紛所反映的若干問(wèn)題進(jìn)行探討。
（一）包銷(xiāo)合同的效力問(wèn)題
正確認(rèn)定包銷(xiāo)合同的效力是處理這類(lèi)糾紛需要解決的首要問(wèn)題。如香港房地產(chǎn)商人黃某與本市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《太子公寓包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)》，約定由黃某包銷(xiāo)太子公寓32套外銷(xiāo)房和12個(gè)露天車(chē)位，開(kāi)發(fā)公司以售價(jià)72％優(yōu)惠作為包銷(xiāo)基價(jià)由黃某包銷(xiāo)，包銷(xiāo)價(jià)為美元782.99萬(wàn)，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià)50％的按揭予樓宇買(mǎi)受人。合同簽訂后，黃某支付了50％包銷(xiāo)款共計(jì)美元391.49萬(wàn)。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭約定不明，即對(duì)提供期房“按揭”還是現(xiàn)房“按揭”約定不明，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。黃某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)公司返還已付的包銷(xiāo)款、賠償損失、雙倍返還定金三項(xiàng)共計(jì)港幣3375.6萬(wàn)元。
本案審理中對(duì)包銷(xiāo)合同的效力問(wèn)題有兩種意見(jiàn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)法律對(duì)包銷(xiāo)合同、“按揭”方式、個(gè)人包銷(xiāo)商品房雖均無(wú)明文規(guī)定，但個(gè)人從事外銷(xiāo)房包銷(xiāo)不符外銷(xiāo)房個(gè)人不得銷(xiāo)售等規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案包銷(xiāo)協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的。協(xié)議約定以包銷(xiāo)外銷(xiāo)房和銀行“按揭”的方式進(jìn)行預(yù)售，目前我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定，亦無(wú)禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。筆者贊同第二種觀點(diǎn)。
（二）銷(xiāo)售價(jià)與包銷(xiāo)價(jià)的差價(jià)問(wèn)題
在商品房包銷(xiāo)中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商確定的包銷(xiāo)價(jià)與實(shí)際對(duì)外的銷(xiāo)售價(jià)之間存在的差價(jià)，這是包銷(xiāo)商所得的銷(xiāo)售利潤(rùn)。在司法實(shí)踐中，由于包銷(xiāo)行為與銷(xiāo)售行為的不規(guī)范，導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。
如購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購(gòu)登記書(shū)》，認(rèn)購(gòu)商品房一套，雙方約定房?jī)r(jià)為人民幣45萬(wàn)元。后胡某與該商品房的包銷(xiāo)商某置業(yè)公司簽訂了《預(yù)售合同》，并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)商，之后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了《出售合同》，合同中約定的房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了房屋，胡某住入該房。但胡向法院提起訴訟，認(rèn)為包銷(xiāo)商無(wú)預(yù)售主體資格，與其已簽訂《預(yù)售合同》是無(wú)效合同。按《出售合同》的房?jī)r(jià)38萬(wàn)元計(jì)算，要求返還包銷(xiāo)商多收的房款7 萬(wàn)元并賠償利息損失。一、二審法院審理后認(rèn)為胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂《訂購(gòu)登記書(shū)》，確認(rèn)房?jī)r(jià)45萬(wàn)元是真實(shí)有效的，包銷(xiāo)商以自己的名義與胡某簽訂的《預(yù)售合同》是無(wú)效的，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的《出售合同》中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7 萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正。（注：拙作：《房屋包銷(xiāo)合同糾紛案例分析》，載于《上海審判實(shí)踐》1998年第6 期。）
本案中開(kāi)發(fā)商得到的是包銷(xiāo)價(jià)即38萬(wàn)元，包銷(xiāo)商代為收取房?jī)r(jià)45萬(wàn)，除去38萬(wàn)得到7萬(wàn)差價(jià)。按理胡某支付45 萬(wàn)得到房屋則買(mǎi)賣(mài)行為完成，但《認(rèn)購(gòu)登記書(shū)》、《預(yù)售合同》寫(xiě)房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元，《出售合同》卻寫(xiě)38萬(wàn)，這種操作明顯不規(guī)范，將包銷(xiāo)合同的對(duì)內(nèi)關(guān)系與出售合同的對(duì)外關(guān)系混在一起，而胡某訴請(qǐng)返還7萬(wàn)元差價(jià)則缺乏依據(jù)。因此， 規(guī)范包銷(xiāo)行為與銷(xiāo)售行為，對(duì)外與購(gòu)房者的房?jī)r(jià)應(yīng)保持一致性，對(duì)內(nèi)包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間按包銷(xiāo)合同的約定支付包銷(xiāo)價(jià)，由包銷(xiāo)商獲取差價(jià)利益共同依法納稅。
（三）包銷(xiāo)房銷(xiāo)售后的稅賦問(wèn)題
在商品房交易中，依法納稅是各方當(dāng)事人應(yīng)盡的法律義務(wù)。在包銷(xiāo)行為與銷(xiāo)售行為進(jìn)行中，涉及稅賦有兩個(gè)問(wèn)題：
1.開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商對(duì)外銷(xiāo)售中的稅賦問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商將商品房銷(xiāo)售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅賦，銷(xiāo)售方依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。由于開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商銷(xiāo)售運(yùn)作的無(wú)序，從而導(dǎo)致少繳稅費(fèi)情況的發(fā)生。如前述案例中，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元，包銷(xiāo)商實(shí)收45萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商在《出售合同》中卻只得38萬(wàn)，7 萬(wàn)元稅賦就被逃掉了，這無(wú)疑是損害國(guó)家利益。
2.開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商對(duì)內(nèi)包銷(xiāo)中的稅賦問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商將商品房的銷(xiāo)售專(zhuān)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給包銷(xiāo)商。在包銷(xiāo)期限內(nèi)僅是一種代理行為，不屬銷(xiāo)售行為，故不發(fā)生稅費(fèi)繳納問(wèn)題。但在包銷(xiāo)期內(nèi)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂銷(xiāo)售合同，當(dāng)進(jìn)入銷(xiāo)售階段，才開(kāi)始發(fā)生營(yíng)業(yè)稅、契稅問(wèn)題。而當(dāng)包銷(xiāo)期限屆滿后，包銷(xiāo)商要按約承購(gòu)包銷(xiāo)剩下的商品房，此時(shí)包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生直接的買(mǎi)賣(mài)。作為商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)依法納稅。
（四）各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系問(wèn)題
在包銷(xiāo)行為與銷(xiāo)售行為中實(shí)際存在三種法律關(guān)系：
1.開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的包銷(xiāo)關(guān)系。這種包銷(xiāo)關(guān)系分為兩個(gè)層次，其一是在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將商品房讓與包銷(xiāo)商承包銷(xiāo)售，包銷(xiāo)商須以開(kāi)發(fā)商的名義向購(gòu)房者出售商品房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商對(duì)外是一種代理關(guān)系。其二是包銷(xiāo)期滿，包銷(xiāo)的商品房尚未全部售出，則按包銷(xiāo)合同的約定，由包銷(xiāo)商購(gòu)入剩余的包銷(xiāo)房，包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商之間對(duì)內(nèi)構(gòu)成一種特殊的附條件的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
2.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。從商品房的交易來(lái)看，商品房的所有人享有售房主體資格的是開(kāi)發(fā)商，雖然由于包銷(xiāo)合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷(xiāo)商與購(gòu)房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，這是一種具有法律形式意義的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
3.包銷(xiāo)商與購(gòu)房者之間因包銷(xiāo)協(xié)議產(chǎn)生的賣(mài)房人之代理人與購(gòu)房者之間的法律關(guān)系，兩者之間是一種實(shí)質(zhì)意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。如這些商品房包銷(xiāo)商銷(xiāo)售不出去，其后果則由自己買(mǎi)進(jìn)。因此，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商名義每銷(xiāo)出一套商品房，實(shí)際上是在為自己出售房屋。
（五）開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商的訴訟地位問(wèn)題
在含有包銷(xiāo)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商的訴訟地位是一個(gè)首先必須明確的問(wèn)題。
如在房屋銷(xiāo)售糾紛中，開(kāi)發(fā)商為出賣(mài)方，包銷(xiāo)商為代理人，買(mǎi)受人一般將房款支付給包銷(xiāo)商，因此，買(mǎi)受人往往只告包銷(xiāo)商為被告，但在此類(lèi)糾
紛訴訟中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)作為共同被告。從民事訴訟理論來(lái)講，當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的或是同一種類(lèi)的為共同訴訟，共同訴訟人為共同原告和共同被告。包銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)中對(duì)外是代理關(guān)系，對(duì)內(nèi)是包銷(xiāo)關(guān)系，在產(chǎn)生的糾紛中，開(kāi)發(fā)商作為所有權(quán)的權(quán)利人，包銷(xiāo)商作為具體為民事行為收取房款的人，均與案件有直接的利害關(guān)系，故應(yīng)作為共同被告，即使是在無(wú)效合同糾紛、房屋質(zhì)量糾紛中，開(kāi)發(fā)商是直接的責(zé)任人，包銷(xiāo)商作為相關(guān)人，而案件處理往往涉及買(mǎi)受人要求返還錢(qián)款和賠償損失，此時(shí)，也應(yīng)考慮將開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商列為共同被告，這樣做有利于保證買(mǎi)受人。
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