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論購(gòu)房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶中的法律障礙
論購(gòu)房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶中的法律障礙臧恩富律師
在媒體報(bào)道的諸多購(gòu)房“黑洞”和“陷井”中，對(duì)購(gòu)房者危害最大的當(dāng)屬所購(gòu)房屋存在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的法律障礙，購(gòu)房者支付了房款卻得不到所購(gòu)房屋的所有權(quán)。如何確保購(gòu)房者能夠順利地取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，既是購(gòu)房者迫切關(guān)心的問(wèn)題，也是政府主管部門規(guī)范房屋交易應(yīng)解決的問(wèn)題，更是律師為當(dāng)事人購(gòu)房提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)首先考慮的問(wèn)題。
產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)所購(gòu)房屋享有所有權(quán)并同時(shí)對(duì)該房屋所占土地享有使用權(quán)。購(gòu)買房屋與購(gòu)買其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購(gòu)房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購(gòu)房者從維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購(gòu)買某個(gè)特定房屋時(shí)，不但要考慮能否擁有所購(gòu)房屋的實(shí)際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》。如果購(gòu)房者在決定購(gòu)房之初忽略了所購(gòu)房屋可能存在的過(guò)戶的法律障礙，那么，輕則會(huì)使購(gòu)房者陷入不必要的糾紛和訴訟之中，重則可能導(dǎo)致購(gòu)房者錢房?jī)煽眨緹o(wú)歸。
綜合分析產(chǎn)權(quán)過(guò)戶中的法律障礙，其來(lái)源集中在賣方方面。因?yàn)樵谫?gòu)房這一買賣合同的法律關(guān)系中，買方的主要義務(wù)是支付房款，而賣方的的主要義務(wù)則是交付房屋并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。對(duì)賣方及其所售房產(chǎn)進(jìn)行資信調(diào)查和權(quán)屬分析，是排除產(chǎn)權(quán)過(guò)戶法律障礙的關(guān)鍵。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：
一、了解賣方是否有產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證。
購(gòu)買期房的購(gòu)房者，要看預(yù)售該期房的賣方是否有所出售商品房的預(yù)售許可證。只有擁有商品房預(yù)售許可證，該期房才具備了市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
購(gòu)買現(xiàn)房的購(gòu)房者，要看賣方有無(wú)所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣方是否對(duì)所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。
二、了解賣方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權(quán)的情況包括：
1、查封
被司法機(jī)關(guān)采取財(cái)產(chǎn)保全措施進(jìn)行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓。
2、抵押
被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。
3、共有
產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
4、出租
被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人（即出租人）應(yīng)提前三個(gè)月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
三、了解擬購(gòu)房屋所在土地的性質(zhì)
1、出讓土地
購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國(guó)有土地，并且賣方已取得了土地使用證。
2、劃撥土地
若擬購(gòu)房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓。
3、集體土地
集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進(jìn)行。其他城市居民購(gòu)買集體土地上的房屋無(wú)法取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房進(jìn)行出售。
4、軍隊(duì)土地
依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規(guī)定》、(www.sanibelh2omatters.com)《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)問(wèn)題的通知》、《中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的通知》，利用軍隊(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售給地方的，無(wú)論數(shù)量多少，都必須經(jīng)過(guò)總后勤部審批。否則就是無(wú)權(quán)處分，而無(wú)權(quán)處分則應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無(wú)效合同處理。
四、要細(xì)分房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于下列形式產(chǎn)權(quán)的房屋，不但要按上述第二條說(shuō)明的情況分析是否存在限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，還要按照具體的規(guī)章、政策、本地規(guī)定等進(jìn)行進(jìn)一步分析。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房
2、房改房；
3、安居（解困）房；
4、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房
5、軍產(chǎn)房
總之，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是一個(gè)看似簡(jiǎn)單但實(shí)際上卻挺復(fù)雜的法律問(wèn)題。同樣是可以居住的房屋，但卻因該房屋開(kāi)發(fā)手續(xù)的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否設(shè)有負(fù)擔(dān)的不同導(dǎo)致這些房屋能否過(guò)戶存在不同的情況。所以打個(gè)形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其轉(zhuǎn)讓流通的自由性和受到的限制是不同的。在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者可按上面提供的思路對(duì)賣方及擬購(gòu)房屋進(jìn)行必要的分析和調(diào)查。讓賣方出示產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售許可證等相關(guān)的證件，并到有關(guān)部門核實(shí)相關(guān)證件的真?zhèn)�。同時(shí)應(yīng)讓賣方在購(gòu)房合同中作出必要的保證和承諾。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理不夠規(guī)范和透明的地方，購(gòu)房者可以請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師提供幫助。
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