房產(chǎn)證的性質(zhì)與作用

【內(nèi)容提要】在實務中，我們往往以為只要持有房產(chǎn)證就擁有房屋的所有權，房產(chǎn)證的交付意味著　房屋所有權的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)證交給抵押權人占有就設定了抵押權。其實，這些都是誤解�！≌堦P注——
【摘  要  題】法學與實踐……
　　隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)證愈來愈成為人們廣為熟悉并經(jīng)常運用的權屬證書�！〉�房產(chǎn)證在交易活動中的法律意義究竟如何，卻是一個仍需細加明辨的問題。
　　房產(chǎn)證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權證的　簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。作為證書之一種，　房產(chǎn)證具有以下特點：(1)房產(chǎn)證只能由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放，其他機關發(fā)放的房產(chǎn)證　不具有法律效力。我國采取不動產(chǎn)分別登記體制，不同種類的不動產(chǎn)分別由不同的行政　主管機關登記，房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機關發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對特定房屋所有權歸　屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況�；�于一物一　權主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個具有獨立建筑結構與使用功能的房屋　(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個所有權，在不動產(chǎn)登記上只能有一項所有權登記，并且　據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權人發(fā)放，如房屋系共有　，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發(fā)放共有權證。(4)房產(chǎn)證是登記機關在對特　定房屋權屬情況進行登記之后，向特定權利人發(fā)放的權屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應與登記　簿的內(nèi)容相一致。
　　由于房屋是重要的不動產(chǎn)，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產(chǎn)證在交易活動中　得到廣泛的運用。但在目前的實務中，對房產(chǎn)證的認識與其性質(zhì)相悖之處仍嫌較多，歸　納起來主要有兩類：其一，顛倒房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿的關系，以為房產(chǎn)證是證明房屋　所有權的惟一合法憑證，登記簿只是房產(chǎn)證的檔案。例如，在實務中判斷一個人是否擁　有特定房屋的所有權時，以為是否持有房產(chǎn)證就是根本依據(jù)。其二，混淆證書與證券的　性質(zhì)，以為房產(chǎn)證具有證券的性質(zhì)與作用，可以代表其上記載的房屋所有權。例如，在　房屋買賣中，以為房產(chǎn)證的交付具有房屋所有權移轉(zhuǎn)的效力；或者在房屋抵押中，以為　房產(chǎn)證交給抵押權人占有具有設定抵押權的效力。
　　按照我國現(xiàn)行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權利歸屬的法定公示方法　。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經(jīng)　登記始發(fā)生物權法上的效力。所以，房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準�！》慨a(chǎn)證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依　據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產(chǎn)登記簿或與登記簿的記　載不相一致，房產(chǎn)證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登　記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產(chǎn)證自身任何單獨的變更均不　產(chǎn)生物權法上的效力。例如，在房屋買賣時，房產(chǎn)證的交付并不產(chǎn)生房屋所有權移轉(zhuǎn)的　效果，房產(chǎn)證受讓人并不能以取得出賣人的房產(chǎn)證為由，主張其已經(jīng)取得房屋所有權�！》慨a(chǎn)證遺失后，房屋所有權人并不因此失去房屋所有權，權利人可根據(jù)登記簿的記載主　張和行使權利，并可要求機關根據(jù)登記簿上的記載補發(fā)房產(chǎn)證�？梢�，房產(chǎn)證不能脫離　登記簿的記載而發(fā)揮其證明作用。所謂“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并　對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證”的規(guī)定，實際上顛倒了房產(chǎn)　證和不動產(chǎn)登記簿的關系，誤解了物權公示的原則、意義和適用規(guī)則。房產(chǎn)證也不具有　代表房屋所有權的功能，這一點與證券大不相同。同是書面憑證，證書與證券在性質(zhì)上　的主要區(qū)別是：證書僅僅是證明法律事實的書面憑證，房產(chǎn)證作為權利證書，只能證明　特定房屋所有權歸屬于誰，而不能代表其上記載的權利；證券不僅能夠證明權利的歸屬　，如當事人在訴訟中即使只有持有證券這一孤證，亦可充分證明其擁有證券上的權利，　而且還能代表其上記載的權利，移轉(zhuǎn)交付證券即產(chǎn)生權利移轉(zhuǎn)的效力。
　　當然，在與房屋有關的交易活動中，房產(chǎn)證還是能夠起到一定的證明作用。但是，房　產(chǎn)證所起到的只是初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程開始時，欲出賣房屋的一方　出示房產(chǎn)證，可以初步證明自己是房屋所有權人，有關的締約談判可以據(jù)此展開。如果　雙方初步達成一致并且準備簽訂房屋買賣合同時，一方當事人不應只根據(jù)對方房產(chǎn)證的　記載就與之訂立合同，而應當?shù)椒康禺a(chǎn)主管機關查閱房屋登記簿，以了解對方是否為真　正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況，因為只有登記簿上的記載才是具　有公信力的權利歸屬證明。在房屋買賣合同履行時，賣方向買方交付房產(chǎn)證，并不產(chǎn)生　房屋所有權移轉(zhuǎn)的法律效果，必須在不動產(chǎn)登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通　常所說的“過戶登記”)，才能產(chǎn)生房屋所有權移轉(zhuǎn)的法律效力。嚴格說來，在房屋所　有權移轉(zhuǎn)過程中，房產(chǎn)證是不能隨之移轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)主管機關在進行過戶登記之后，不　應將賣方原先持有的房產(chǎn)證經(jīng)變更記載后轉(zhuǎn)交給買方，而應當將賣方原先持有的房產(chǎn)證　收回，再向買方發(fā)放新的房產(chǎn)證�？梢�，在房屋交易過程中，房產(chǎn)證的證明作用是極為　有限的，遠不如生活中常見的其他一些證書，如身份證、畢業(yè)證、合同書等。當然，盡　管房產(chǎn)證的交付不具有物權法上的效力，但在審判實踐中據(jù)此判斷是否存在債的關系方　面，還是有一定的證明意義。例如，房產(chǎn)證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在房　屋買賣合同關系，可以證明賣方有交付房屋所有權的意思表示；在涉及房屋抵押的交易　活動中，抵押權人占有房產(chǎn)證可以證明抵押合同關系的存在等等。
　　既然房產(chǎn)證在交易活動中的作用極為有限，那么登記機關發(fā)放房產(chǎn)證的意義何在?其實　，房產(chǎn)證主要在房屋登記事務范疇中發(fā)揮作用，并且主要是為了保證登記活動的秩序與　安全。房產(chǎn)證首先起到登記行為完成的證明作用。登記機關在完成房屋登記事務后，將　房產(chǎn)證發(fā)放給權利人，表明登記機關已經(jīng)根據(jù)事實、法律和當事人的申請，完成了相應　的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性，因此，房產(chǎn)證起到一　種備忘的作用。權利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容，掌握自己的財產(chǎn)情況，而不必　每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證最重要的作用還是保證登記活動的安全。因為房屋的權屬情　況依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載，而登記簿由登記機關記載并且由該機關保管，并不在權利　人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內(nèi)容，權利人就面臨　失權的危險。為了防止此種情況的發(fā)生，登記機關在進行了房屋登記之后，有必要再向　權利人發(fā)放房產(chǎn)證，其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房　產(chǎn)證相異之處，權利人可以房產(chǎn)證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載并承　擔責任。所以，在以登記作為不動產(chǎn)權利公示方法的制度體系中，房產(chǎn)證的主要功用是　在約束登記機關的行為，發(fā)放房產(chǎn)證是保證登記安全的重要措施。
　　由于在房地產(chǎn)交易市場中時常出現(xiàn)假房產(chǎn)證，導致買房人權益受損害，因此，國

務院　幾部委采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施，規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制，房產(chǎn)證像貨幣　一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產(chǎn)證的危害，但審判實踐　中應特別注意與這些措施有關的一些問題。
　　要判斷房產(chǎn)證的真假，首先必須明確兩點：(1)按國務院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的，是房　產(chǎn)證的證書用紙，而不是有法律效力的房產(chǎn)證。一個書面憑證是否成為有效的房產(chǎn)證，　完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權登記機關的發(fā)放行為。(2)判斷真假房產(chǎn)　證的惟一標準，不是房產(chǎn)證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產(chǎn)登記機關的印鑒。只　要房產(chǎn)證上登記機關的印鑒是真的，即使沒有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋　的證書用紙，該房產(chǎn)證也是真的；只要房產(chǎn)證上登記機關的印鑒是假的，即使使用了統(tǒng)　一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是假的。所以，幾部委采取　統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導真假房產(chǎn)證的判斷依據(jù)，使人們　誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產(chǎn)證才是真的房產(chǎn)證，而忽略了判斷房產(chǎn)證真假的惟　一依據(jù)就是登記機關的印鑒。
　　使用假房產(chǎn)證進行詐騙主要有兩種手段：(1)在房屋買賣活動中，賣方用假房產(chǎn)證進行　交付，而買方把房產(chǎn)證的交付當做房屋所有權的交付。在房產(chǎn)證是假的情況下，買方會　因支付了價款卻得不到房屋而蒙受損失。(2)在房屋抵押活動中，抵押人用假房產(chǎn)證進　行抵押，而抵押權人把拿到抵押人房產(chǎn)證當做抵押權的設定，把占有抵押人的房產(chǎn)證當　做擁有了抵押權。在房產(chǎn)證是假的情況下，抵押權人會因其債權得不到履行并且實際上　沒有抵押權而蒙受損失。由此可見，假房產(chǎn)證之所以能夠用來行騙，根本原因不在于假　房產(chǎn)證偽造得像真的一樣，而在于受騙者不懂得房產(chǎn)證的性質(zhì)與作用以及房地產(chǎn)交易的　法律規(guī)則。由于登記是房地產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，查閱登記簿是必須的并且也不額外增加　交易成本，如果在房地產(chǎn)交易時，只要去登記機關簡單查閱一下登記簿，假房產(chǎn)證便無　可遁形。所以，在現(xiàn)行的房屋交易機制中，使用假房產(chǎn)證的欺詐目的其實很難得逞。在　防止假房產(chǎn)證的危害時，與其耗用大量的社會資源去統(tǒng)一印制有各種防偽技術措施的房　產(chǎn)證，遠不如廣泛宣傳一下房屋登記的方法與意義以及房產(chǎn)證的性質(zhì)與作用，因為后者　才是真正有效的防偽措施。
　　字庫未存字注釋：
　　　　＠①原字左更右生

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